【親子・幼児教室で店舗開業①】金額も公開!テナント探しから不動産契約まで

【親子・幼児教室で店舗開業①】金額も公開!テナント探しから不動産契約まで

●【親子・幼児教室で店舗開業①】金額も公開!テナント探しから不動産契約まで

 

こんにちは。日本乳幼児遊び教育協会/ぐちゃぐちゃ遊びの親子教室ぐちゃラボの会田です。

ただいま新店舗開店準備中です。

その流れをせっかくなので共有します^^

 

2020年5月:レンタルスペースの閉鎖決定→テナント探し


(この写真の子たち、もう小学生になるんだって!このとき1歳半未満ですよ?!すごい!!)

2016年5月開業当初からずっと、横浜市都筑区仲町台にありますレンタルスペースさんでお世話になってました。

ぐちゃラボは、基本的に平日午前中のみの未就園児向け教室のため丸1日必要なことがなかったので

ずっとレンタルスペースでした^^;

・・・が、コロナの影響により

2020年7月末でこちらのレンタススペースの閉鎖が決定😨

 

別のレンタルスペースを探す案も考えましたが、

平日週4日午前中使用できるレンタルスペースは見つからず^^;

いっそのことテナントを借りよう!!と決意。

 

 

条件は、仲町台徒歩5分以内

(大体ですけどこれくらいの範囲で探してました。狭い!)

そうなるとまずは場所選びです。

いままでの場所が横浜市都筑区にあります仲町台駅から徒歩3分程度の場所にあったため

すでに通ってくださってる生徒さんが不便なく通えるように

同じように

『仲町台駅から徒歩5分以内』

という狭いエリアで探すこととなりました。

とはいえ、どうしても見つからなかったときはお隣の駅のセンター南駅は候補としてあげていましたが^^;

後述してますが、仲町台駅から徒歩2分の物件が無事、見つかりました♪

ネットで検索。アットホームが便利

インターネットで検索しまして

4つほど候補を不動産会社さんに問い合わせしました。

2つはこのあと契約しましたH商事さん。

1つは別の不動産屋さんに問い合わせしました。

H商事さんは都筑区内にある不動産屋さんなので、アットホーム以外の情報もあるのかな?と思いましたが

『仲町台徒歩5分以内』『幼児教室可能』な場所に関してはアットホームに出ているもののみの紹介でした。

(注:幼児教室を開業されてる先生の話では幼児教室はNGになる可能性が高い店舗らしいです。声の大きさ、足音など...仲町台駅付近ではOK物件、NG物件両方ありましたが「全然見つからなかった!」という話もあるので探す時はお気を付けください。)

よくネット上では不動産屋さんは情報を持ってるとのことですが

開業日を決めずに条件が見つかり次第、契約という形をとれるなら情報が得られることも多そうですが

私のように『もう場所を見つけないとまずい!!』状態で探すとなると、

なかなか不動産屋さんから優良物件を紹介していただける状態にはなりにくいのでは?と思いました^^;

そのタイミングになる前に見つけなきゃなので、いまある中から探さないといけないので。

 

 

不動産屋さんとテナント巡り

 

1つ目

仲町台駅から徒歩4分。

マンションの3階で家賃は15万円ほどでした。

仲町台では有名なたこやきピーちゃんが入ってた(最近移転しました)マンションです。

 

2つ目

仲町台から徒歩2分(不動産屋さん表記。実際歩いたら徒歩4分)

1階店舗で家賃は22万円ほど。

この前に保育園が入ってたそうで子ども用トイレと子ども用の手洗い場が残されていました!!

ここを見た時に

ここにしたい!!!!!

と、すごく思いました。

 

3つ目

仲町台から徒歩1分程度で家賃13万円。

こちらはまだ会社が入ってる状態だったため中は見られず。

でも、空きテナントの場所の真上がわたしが普段から行ってるマッサージ屋さん^^;

そのためこのタイミングでマッサージ屋さんに行っていろいろ話を聞いてみたりしました。

このマッサージ屋さんオススメなのでまた紹介したい。リンクだけ貼っておきます。

 

4つ目

ここは特に問い合わせもしていないのですが・・・

仲町台から徒歩3分程度の場所で家賃13万円の場所があったのですが

3階でエレベーターなし。

入口に自転車やベビーカーも置けない。

ということで条件から物件見に行かずに見送り。

(でもそのテナントの隣の部屋は何度か行ったことあって、いろいろ知ってたこともあり^^;)

主に3つで悩んでいました。

自宅も仲町台駅にありますので、散歩がてらこの付近を何度もうろうろしていました。

 

悩みポイントはどうしても『予算』でした。

 

決め手は子どもたち、パパママがのびのび遊べるという基本に立ち返ったこと

 

悩んだ1番のポイントは、とにかく予算。

1つ目、3つ目は、予算も含めたら非常に条件として良かった!!!

駅から近い。広さもある。

なにより値段が予算内。

1つ目、3つ目(あと4つ目)なら、おそらくそこまで無理なく支払いができる。

でも・・・・

2つ目は完全に予算オーバーでした><

とにかく家賃が高い。

これだけでも予算オーバー。

さらにスケルトン状態なので、内装費に最低でも100万円はかかる。

しかし、それ以外の条件はほぼ理想通り。

2つ目は子ども用のトイレと水栓がすでにある。
(1つ目、3つ目は事務所型なので水栓を新たにつけるのは難しそう...つける場所もない。)

水をこぼしても1階だから、下階に浸水の心配なし。

道路は1本超えないといけないけど、目の前は遊歩道で比較的安全な1階店舗。

足音の心配もいらない。

自転車やベビーカーもとめられるからママも楽。

なによりこちらの店舗の前の通りには保育園がたくさんあります。

前入ってた店舗も、なんといっても保育園。

おそらく騒音問題は出なそう!

子どもたちがのびのび遊ぶためには、まわりの理解が欠かせない!!

1つ目、3つ目はまわりが事務所などなので幼児教室可といってもクレームになる可能性はありえる。

安さを選んで声などを気にしてしまうよりも(しかもいまはコロナ対策のため窓全開にしたい!)

子どもたちが、パパママが、のびのびを遊べる場所を選ぼう!!

そう思って、思い切って2つ目の店舗を選びました。

結局決め手になったのは、私がなぜぐちゃラボをしているのか、ぐちゃラボでなにがしたいのか?という基本的なこととなりました。

迷う理由が「値段」なら買え、買う理由が「値段」ならやめておけ

なんて言葉もあったので、もう思い切って申し込んでしまいました。

申し込み

こちらが借りる段階での状態。

まずは申し込みを行いました。

この申し込みを行うことでこちらの情報をお渡しして、ほかの希望者さんより優先していただけるようです。

申し込みに必要なもの

・不動産屋さんから渡される書類

・前年度確定申告

・事業内容の簡単な説明やHPアドレス

・免許証のコピー

申し込みは、契約とは違ってこの段階でしたらまだ一切お金を払わずにキャンセルも可能な段階。

またこちらの申し込みをして、相手の方に審査をしていただいて通ってから契約となるため

相手からもお断りの可能性がある段階です。

尚、この申し込み後に値段交渉なども行えるそうです。

私も少ししましたが全部却下となりました😨笑。

というわけで最初の条件のまま契約になりました。

 

契約前にやったこと

 

こちらが決めた店舗の借りる前です。

契約前の段階で、再度不動産屋さんとこちらの店舗に再度入って、

内装業者さんと大体の内装工事の金額を伺ったりしました。

 

契約のために必要なもの

 

お金

まず何と言ってもお金です^^;

・仲介手数料

・敷金

・礼金

・最初1か月分の家賃

・鍵

・公正証書

・保険代

などなど…

 

これだけで約135万円ほどかかりました^^;

 

連帯保証人

ネックになりそうなものが連帯保証人でした。(いらすとやさんの連帯保証人のイラスト、こわい^^;)

私の場合は、夫が連帯保証人になってくれました。

このとき、事前に連帯保証人にいく最大金額を聞いて、現段階でわたしにその金額を払える貯金があったことで夫が連帯保証にしてOKと言ってくれました。

『極度額』というそうです。

ここの場合は賃料×12か月分(約240万円)でした。

連帯保証人に無条件でなってもらうのは難しいと思いますので、不動産屋さんに極度額をきいて

その貯金を連帯保証人をお願いする方に見せてもよいかも。

そこを解決するためにもその分の貯金もあると良いかも?!と思います。

 

その他

 

私は求められませんでしたが

・通帳のコピー(残高が確認できるもの)

・事業計画書(新規開業の場合?)

などの提出が必要な場合もあるそうです。

後に不動産屋さんから聞きましたが私の場合は

・すでに事業を近隣で行っていて確定申告もしっかり行っていること(家賃を払える利益が出ていること/レンタルスペースの家賃を払い続けていたこと)

・新店舗を探している理由が、前のレンタルスペースが閉鎖というトラブルなどではないことが明確であること

・連帯保証人がいること

・銀行に借入せずに、貯金からすべて支払いを行うこと

などから信頼度が高いと判断されたようです。

残置物の確認

こちらの物件は完全にすべてのものが撤去されていたわけではなく、一部残っているものもありました。

そのまま使用するなら残していただけるし、使わないものは契約日前に撤去とのことで

契約前に不動産屋さんと確認に行きました。

こちらのキッチンは残しました^^

 

電気はこのままだと危ない(上に向かって新聞紙投げたりもするので)ことと

よりキレイに写真を撮るために、LEDに変更することにしました。

これが結構高くなるから悩んだけど💦

こちらの囲みは残すか最後まで悩みましたが、ボロボロだったので撤去をおねがいしました。

などなど、本当はもっと細かく、ここの部分は?この板は?と確認していきました。

2020年7月27日:契約

 

いよいよ本契約。

本来、6月に申し込みしていたら7月中に入居になることが多いようなのですが、

お盆の時期は内装業者さんも入れないし、私の教室も8月はやってないので

お盆明けにしてほしいと結構強めに言ってまして^^;

ありがたいことに8月20日からの契約としてくださりました。

印鑑証明

住民票

などが必要でした。

この場でまだ契約日まで1ヶ月ほどありますが

鍵を受け取りました。

 

無事、契約できてよかった!!

契約までお世話になりました

H商事のYさま、本当にありがとうございました。

 

レンタルスペース→テナントのメリットデメリット

 

ここで開業のときにレンタルスペース→テナントを探すメリットデメリットを私なりに考えました。

【メリット】

・すでに生徒さんがいらっしゃる状態でテナント選びができるので、どのような物件を選べばよいか(必要な備品をどこに置くか、どれくらいの広さが必要か、予算がどの程度なら払えるのか)が明確。

・選ぶ街の雰囲気や立地条件、交通状況がわかってるので「店舗の場所」で失敗することがない。(レンタルスペースならやり直しはしやすいが、テナント契約後は困難)

・きちんと確定申告していればオーナーさん、不動産会社さんなどから信頼を得やすい

・貯金がある!!!(ちゃんと利益を出して、貯金しておけばですが)

 

【デメリット】

・すでに生徒さんがいるため選べる範囲は非常に狭い。(別の場所を選ぶ方法ももちろあるが生徒さんの負担を増やしてしまう)

・選べる物件が少ないため家賃交渉などは難しいかも

・レンタルスペースで使ってたけどテナントにいくと使わないものも多数あるためそのような意味では、ちょっと金銭的に不利?

 

などが考えられます。

デメリットもありますが、

私としては最初はレンタルスペースで無理なくはじめる(特に、ママ起業のような形ではじめる方)のをオススメします。

また、いつかテナントに!と思ってる方は、なにより貯金が大切かもしれません。

私はずっと、いつかテナントに・・・と思っていたこともあり

実はいままでの事業で頂戴したお金は、ほぼ全ていつかのテナント代用にとして貯金してありました。

5月にレンタルスペース閉鎖が決まってからすぐにテナントにしようと思えるだけの貯金があったことは

即決即断のために非常に大きかったです。

本当は店舗にするのは、今年ではないつもりでしたが^^;

このタイミングで店舗にしてよかった!と思えるようにしたいと思います。

 

 

不動産はご縁

余談ですが、実は2年ほど前にも事業拡大のためにテナントを探していました。

そのときは週2日の教室だったのですが、生徒さん大幅増で受け入れお断りが続いたため

週5日に広げたかったのですがレンタルスペースが見つからなかったためです。

その後、レンタルスペースが見つかったのでテナントを借りるのをやめたのですが、

当時は自分の条件に合う物件がぜーーーーーんぜん見つからなかったんです。

でも、今回は物件をみた瞬間に

ここが良い!!

 

と思える物件でした。

そんな物件に出会えたことで
不動産はご縁

という話を思い出しました。

テナントを考えてる方もそんなご縁に出会えますように。

思い出いっぱい仲町台レンタルスペース

最後に荷物を撤去してきました。

こちらの仲町台レンタルスペースがあったからこそ私は2016年に開業できて

そしてここまで多くの方が教室に来てくださるようになりました。

家のすぐ近くに絵の具遊びをしてよいレンタルスペースを見つけられたことは

人生最上級のラッキーだった

と確信しています。
心からの感謝を込めて。

ありがとうございました。

 

 

というわけで『【親子・幼児教室で店舗開業①】金額も公開!テナント探しから不動産契約まで』でした。

シリーズ②はまた後日記載しますね^^

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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WRITER

 会田夏帆(あいだなつほ)
 会田夏帆(あいだなつほ)乳幼児教育専門家
日本乳幼児遊び教育協会 代表
ぐちゃぐちゃ遊び 考案

発達心理学・幼児教育に基づき造形遊びを軸とした『ぐちゃぐちゃ遊び』考案し、横浜市でぐちゃぐちゃ遊びの親子教室を開講。
年間1500組の親子が集まり、入会まで1年待ちの人気教室に成長。
実績を生かして、子どもの創造力や挑戦心を伸ばすぐちゃぐちゃ遊びを日本全国に広めている。また、親子教室・保育士などのためにママと小さい子どもの信頼関係のつくり方講座やママ向けに子育てセミナー(親子の遊び方講座・外遊び講座・絵本講座・イヤイヤ期講座・褒め方叱り方講座)を全国で行っている。

 会田夏帆(あいだなつほ)

日本乳幼児遊び教育協会 代表 ぐちゃぐちゃ遊び 考案 発達心理学・幼児教育に基づき造形遊びを軸とした『ぐちゃぐちゃ遊び』考案し、横浜市でぐちゃぐちゃ遊びの親子教室を開講。 年間1500組の親子が集まり、入会まで1年待ちの人気教室に成長。 実績を生かして、子どもの創造力や挑戦心を伸ばすぐちゃぐちゃ遊びを日本全国に広めている。また、親子教室・保育士などのためにママと小さい子どもの信頼関係のつくり方講座やママ向けに子育てセミナー(親子の遊び方講座・外遊び講座・絵本講座・イヤイヤ期講座・褒め方叱り方講座)を全国で行っている。